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Die Werbeaussage „Marktplatz für provisionsfreie Immobilien“ ist wettbewerbswidrig

von Rechtsanwalt Christian Schwarz, LL.M.
Fachanwalt für gewerblichen Rechtsschutz

Wirbt ein Wohnraumvermittler mit der Werbeaussage „Marktplatz für provisionsfreie Immobilien“ handelt es sich um eine irreführende Werbung mit Selbstverständlichkeiten. Das hat das Oberlandesgericht Brandenburg entschieden (Urteil vom 22. Oktober 2019, Az. 6 U 54/18).

Grund dafür ist das sogenannte „Bestellerprinzips“ welches besagt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, diesen auch bezahlen muss. Dieses wurde im Jahr 2015 eingeführt, was dazu führt, dass derjenige für die Vermittlung bezahlen muss, welcher sie in Auftrag gibt. Liegt also ein Auftrag des Vermieters vor, kann er die Kosten nicht auf den Mieter abwälzen.

Das OLG Brandenburg führt dazu aus:

„Damit ist es Wohnungsvermittlern untersagt, vom Wohnungssuchenden eine Provision zu verlangen, es sei denn, der Vermittler sucht ausschließlich im Auftrag des Suchenden, welcher dann auch einen Mietvertrag – mit dem Vermieter – abschließt. In der Praxis kann es zu Provisionszahlungen durch einen Mietinteressenten in der Regel daher nicht mehr kommen, da der Makler dem Interessenten nachweisen müsste, dass er die in Rede stehende Wohnung nur in dessen Auftrag vermittelt und sich diese nicht bereits in seinem Angebotsportfolio befunden hat.“

Die Provision entfällt ferner, wenn der Makler ein von ihm ermitteltes Mietobjekt mehreren Interessenten vorführt, da er dann bereits nicht mehr nachweisen kann, dass er die Wohnung exklusiv aufgrund eines Vermittlungsvertrages mit dem Wohnungssuchenden ermittelt hat, so der Senat:

„Vor diesem Hintergrund steht fest, dass die von der Beklagten auf ihrem „Marktplatz für provisionsfreie Immobilien“ mit Bildern und Beschreibungen (Exposé) angebotenen Wohnraummietobjekte für den interessierten Kundenkreis eine Provisionspflicht nicht auslösen können, weil diesen Angeboten naturgemäß immer schon ein Auftrag durch einen vermietungswilligen Dritten zugrunde liegen muss.“

Die Werbung stelle eine irreführende geschäftliche Handlung im Sinne des § 5 UWG dar:

Das inkriminierte Wohnraumvermittlungsangebot der Beklagten mit Herausstellung seiner Provisionsfreiheit enthält eine objektiv richtige Information, erweckt jedoch bei dem angesprochenen Verbraucherkreis den unrichtigen Eindruck, gegenüber anderen Angeboten vergleichbarer Art einen besonderen Vorzug aufzuweisen und ist damit zur Irreführung von Verbrauchern i.S.d. § 5 Abs. 1 Nr. 1 UWG geeignet.

Die Werbung verspreche nämlich ein besonders vorteilhaftes Angebot gegenüber anderen Angeboten, nämlich kostenlose, provisionsfreie Vermittlung einer Mietwohnung. Jedoch stimme die erweckte Vorstellung von einem Vorzug der beworbenen Leistung vor vergleichbaren anderen Angeboten mit der Wirklichkeit nicht überein, weshalb man von einer Irreführung ausgehen müsse.

Mit anderen Worten: Wird durch die Werbung der falsche Eindruck erweckt, es handele sich bei einer provisionsfreien Vermittlung um etwas Besonderes, so wird der

Fazit

Eine schöne Entscheidung aus dem Bereich der Werbung mit Selbstverständlichkeiten. Ein Unternehmer soll sich – so der Sinn der Vorschrift aus dem Wettbewerbsrecht – nicht mit Gewöhnlichkeiten hervorheben, welche jeder andere Mitbewerber auch anbietet. Dies führt womöglich dazu, dass sich Kunden durch diese unlautere Methode angesprochen fühlen und die Konkurrenz, die grundsätzlich dasselbe Angebot bietet, vernachlässigen.